Tư vấn Thị trường đói nguồn cung, nhà đầu tư chân chính bị ảnh hưởng

Việc kiểm soát dòng vốn chảy vào bất động sản đã làm tắc nghẽn nguồn cung tài chính, gây nên khó khăn cho doanh nghiệp và nhà đầu tư, người mua nhà.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.HCM (HoREA), ví von tín dụng ngân hàng là "bà đỡ" cho các doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn triển khai thực hiện dự án đến giai đoạn triển khai thu hút vốn của khách hàng.

Do đó, việc Ngân hàng Nhà nước kiểm soát dòng vốn chảy vào bất động sản đã làm tắc nghẽn nguồn cung tài chính, gây nên khó khăn cho doanh nghiệp và nhà đầu tư, người mua nhà. "Không vì những "con sâu làm rầu nồi canh" mà siết lại kênh này làm ảnh hưởng đến các chủ đầu tư chân chính", ông Châu chia sẻ.

Ngoài tín dụng, các doanh nghiệp bất động sản đang kỳ vọng vào nguồn vốn thứ hai là trái phiếu doanh nghiệp. Tuy nhiên, đây cũng là kênh rất khó tiếp cận hiện tại. Thực tế, trong tháng 4/2022, không có doanh nghiệp BĐS nào huy động trái phiếu trong khi trước đó, đây vốn là ngành luôn có giá trị trái phiếu ở mức cao.

Một nguồn vốn khác là quỹ đầu tư BĐS. Việt Nam hiện mới có một quỹ đầu tư bất động sản của Ngân hàng Techcombank, song nguồn vốn còn rất ít. "Chúng ta nên tham khảo kinh nghiệm các nước lân cận đang làm là hỗ trợ tín dụng cho thị trường bất động sản, cấp tín dụng cho chủ đầu tư bất động sản, người dân, các nhà đầu tư thứ cấp", ông Châu nhận định.

Theo giới chuyên gia, thay vì thắt chặt, Nhà nước nên kiểm soát cho vay đối với các doanh nghiệp, đối tượng vay và sử dụng vốn vay đúng mục đích. Nguyên nhân vì BĐS là lĩnh vực cho vay an toàn bởi có tài sản thế chấp. Chỉ khi chủ đầu tư yếu kém, dự án treo thì tiền mới bị chôn, vốn ngân hàng mới khó thu hồi. Còn với chủ đầu tư uy tín, quỹ đất sạch, pháp lý đầy đủ dự án đúng tiến độ, chất lượng, thanh khoản tốt thì ngược lại. Có sản phẩm ra thị trường thì cũng cần cho người dân mua bán, đầu tư.

Việc ồ ạt siết tín dụng bất động sản còn là sự đánh đồng các nhà phát triển BĐS chuyên nghiệp với những đơn vị năng lực kém, như vậy không có tính thanh lọc để lành mạnh hóa thị trường. Thậm chí, nếu tín dụng bị khóa đột ngột, nhiều dự án dở dang sẽ gặp khó, doanh nghiệp không trả được nợ vay, ngân hàng lại đối diện với nguy cơ nợ xấu.

Chia sẻ tại Tọa đàm "Kiểm soát nguồn vốn vào bất động sản - Chính sách và tác động" do Báo Xây dựng tổ chức sáng 11/5, TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế cho biết, bất động sản là một bộ phận rất quan trọng của nền kinh tế nhưng nhiều người dường như đang coi là kẻ địch của nền kinh tế.

Hiện nay có rất nhiều người vẫn mông lung và hiểu sai về vai trò của ngành bất động sản và cho rằng lĩnh vực này không đóng góp gì cho đất nước, chỉ là kênh đầu cơ và có rủi ro. Hoặc, nói đến bất động sản là nhiều người ngay lập tức nói đến bong bóng bất động sản.

Tuy nhiên, theo TS Vũ Đình Ánh, BĐS thực tế là đầu vào cho tăng trưởng và cũng là kết quả cho câu chuyện tăng trưởng, kể cả tầm vĩ mô cho đến tầm vi mô, từ hộ gia đình cho đến cá nhân. "Nếu chúng ta ứng xử với bất động sản như thế này thì suốt ngày sẽ chỉ đi bàn câu chuyện siết hay kiểm soát", vị chuyên gia lên tiếng.

TS Ánh ví von, bất động sản giống như mặt kia của đồng xu và mặc định mặt ngược lại chính là tài chính. Cụ thể, bất động sản luôn gắn với tài chính và sẽ không thể xử lý được các vấn đề liên quan đến bất động sản nếu tách khỏi tài chính. Ngược lại, nếu bàn về tài chính mà không nói đến câu chuyện bất động sản thì cũng chưa đủ.

Chuyên gia này cảnh báo, nếu không ứng xử tốt với thị trường bất động sản, thị trường tài chính tiền tệ, nền kinh tế có thể sẽ bước vào suy thoái dù chưa hồi phục sau ảnh hưởng của đại dịch.

Nói riêng về siết tín dụng, ông Ánh nhấn mạnh vấn đề ở đây không phải là siết hay thắt chặt hoặc kiểm soát mà thay vào đó phải lành mạnh hóa, không phải bóp nghẹt.

Theo nhiều ý kiến chuyên gia, việc siết tín dụng vào lĩnh vực rủi ro là không sai nhưng không nên làm đại trà hay đánh đồng tất cả. Cách làm như vậy sẽ làm ảnh hưởng tiêu cực cho nhiều ngành khác và cả nền kinh tế.

Theo công bố của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, quy mô ngành BĐS của Việt Nam giai đoạn 2020-2030 có thể lên đến 22% so với tổng tài sản toàn nền kinh tế. Bất động sản từ lâu được xem là đầu tàu của cả nền kinh tế, đóng góp thông qua khả năng lan tỏa đến trên 40 ngành kinh tế quan trọng khác của nền kinh tế, nhất là những ngành liên quan trực tiếp như xây dựng, công nghiệp chế biến chế tạo, du lịch, lưu trú, ăn uống và tài chính, ngân hàng…

Bất động sản bị đình trệ, kéo theo sự đình trệ của cả nền kinh tế. Trong trường hợp giá trị sản xuất của nhóm ngành BĐS thay đổi giảm 10% sẽ kéo theo GDP giảm 1,247%; ngành công nghiệp chế biến, chế tạo chịu ảnh hưởng mạnh nhất, giảm tới 0,861%, tiếp theo đó là các ngành: Nông nghiệp, lâm nghiệp và thủy sản (giảm 0,366%); du lịch (giảm 0,352%); dịch vụ khác (giảm 0,348%)…

Bởi vậy, giới chuyên gia góp ý, Ngân hàng Nhà nước cần xem xét, điều chỉnh hợp lý những quy định và chế độ về tín dụng cho BĐS. Về tổng thể, cần có quy định cụ thể hướng dẫn phân loại các khoản nợ của các chủ đầu tư, đồng thời cần xem xét nới lỏng phù hợp theo từng thời điểm việc cho vay bất động sản (như tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài dài hạn; hệ số rủi ro của vay bất động sản…) để tháo gỡ cho nguồn vốn vào BĐS.

Đặc biệt, chính sách nên đối xử một cách công bằng, rõ ràng với các doanh nghiệp BĐS. Những doanh nghiệp nào phát triển dự án tốt, theo hướng lành mạnh nên được ưu đãi về vốn vay, tín dụng và các khoản thuế thay vì siết chặt một cách toàn bộ. Ngoài ra, cần tìm cách giải ngân vốn cho BĐS ngày càng hợp lý hơn.